O que fazer quando sonho da casa própria se transforma em pesadelo?

 Saiba quais são os principais problemas enfrentados pelos compradores que adquirem imóvel na planta e como solucioná-los.

Nos últimos anos milhares de brasileiros conseguiram realizar o sonho de ter uma casa própria em razão da ampliação do acesso ao crédito imobiliário.

A grande demanda por imóveis impulsionou o mercado imobiliário a tal ponto que muitas construtoras não estão conseguindo entregar os imóveis na data prevista no contrato. Em outro casos, entregam no prazo, todavia com defeitos na edificação e/ou acabamento.

Além disso, muitos compradores não sabem, mas são expostos a uma série de ilegalidades quando adquirem um imóvel na planta. A cobrança de taxas abusivas é a principal delas.

Mas, o que fazer quando sonho da casa própria se transforma em pesadelo?

Pois bem. Analisaremos a seguir os principais problemas enfrentados pelos compradores ao adquirirem imóvel na planta, apontando algumas das providências que podem ser tomadas.

Atraso na entrega das chaves.

Nos termos da legislação brasileira em vigor, se um dos contratantes descumpre uma obrigação prevista no contrato confere ao outro o direito de desfazer o negócio.

Por esta razão quando a construtora atrasa a entrega das chaves do imóvel, sem motivo justo, o comprador pode pedir a rescisão do contrato de compra e venda. Para rescindir o contrato, o comprador não precisa, via de regra, ingressar na justiça. Neste caso basta comunicar a construtora, preferencialmente por escrito, seu interesse em rescindir o contrato e assinar um distrato. Assinado o distrato, o comprador tem direito a devolução dos valores pagos.

A devolução dos valores em caso de rescisão contratual é um ponto que tem gerado certa discussão. Entre que como a Construtora deu causa a rescisão do contrato dever ser obrigada a devolver 100% só valor desembolsado pelo comprador. Contudo em alguns casos as construtoras costumam reter até 40% do valor pago, alegando reembolso de despesas administrativas.

Portanto se o comprador deseja rescindir o contrato de compra e venda e não concorda com o valor que a construtora irá ressarci-lo, recomendamos procurar um advogado e pedir na justiça a rescisão do contrato de compra e venda. 

 

Nestes casos as decisões judiciais tem determinado a devolução de até 90% dos valores pagos pelo comprador.

Importante: A rescisão contratual também pode ser requerida pela construtora, por exemplo, se o comprador ficar inadimplente.

E se o comprador não quiser desfazer o negócio, mas a imediata entrega das chaves?

Isso também é possível, mas nestes casos não há possibilidade de resolver a questão amigavelmente. Sendo assim o comprador deve ingressar na justiça requerendo imediata entrega das chaves.

Além da entrega da chaves o comprador também pode pleitear indenização por danos morais e materiais.

O judiciário tem entendido que a aquisição de um imóvel para moradia não é apenas um investimento financeiro, mas um projeto de vida. Desta feita, o atraso na entrega das chaves do imóvel causa frustração de expectativa e abalo psicológico, caracterizado dano moral.

Já a indenização por danos materiais é devida nos casos em que o atraso na entrega do imóvel gera prejuízos materiais. Há muitos casos em que o comprador adquire um imóvel para livrar-se das despesas com aluguel investindo o valor em um imóvel de sua propriedade. Assim quando a construtora atrasa a entrega do imóvel lhe impõe prejuízo material, pois além de pagar as prestações do financiamento ainda arca com aluguel. Por isso a justiça tem condenado as construtoras a ressarcir estes valores ao comprador.

Por fim registramos que, se o comprador tiver urgência em ingressar no imóvel é possível requerer uma liminar que determine a imediata entrega das chaves,cabendo ao juiz decidir conforme as circunstâncias do caso.

Problemas na edificação e acabamento.

Adquirir um imóvel na planta pode ser arriscado. Por isso firmar o contrato com a construtora, o interessado deve buscar refererências dos responsáveis pela empreendimento.

Nesse sentido uma das principais reclamações dos compradores é com relação a diferença de metragem do imóvel. Havendo diferença entre a área prevista no contrato e a área real da unidade habitacional, o comprador, pode, com base no artigo 18 da Lei 8079/90(Código de Defesa do Consumidor), a seu critério, exigir da construtora:

1) a substituição do imóvel por outro que tenha a metragem correta,

2) solicitar que a construtora lhe indenize a área não entregue levando-se em conta o valor do metro quadrado do imóvel, bem como eventuais prejuízos que tenha suportado com a diferença de área;

3) desistir da compra solicitando de volta tudo o que pagou com atualização monetária mais eventuais danos que suportou com a espera do apartamento não entregue.

Pode ocorrer também defeitos no acabamento do imóvel pela utilização de material de baixa qualidade, neste caso o comprador deve comunicar a Construtora e exigir os devidos reparos. Caso a construtora se recuse a reparar os defeitos, o comprador pode fazer arcar com o custo da reforma e posteriormente cobrar o ressarcimento da construtora.

Rescisão contratual

O comprador terá direito pedir a rescisão do negócio quanto, sem justo motivo, a construtora não respeitar o prazo de entrega do imóvel previsto no contrato. Ou ainda, quando o imóvel apresentar defeitos estruturais ou de acabamento. Do mesmo modo, as construtoras também podem rescindir o contrato na hipótese de inadimplência do comprador. Quem der causa ao desfazimento do negócio, fica obrigado a indenizar a outra parte de possíveis prejuízos.

Cobrança indevida de tarifas

Muitos consumidores não sabem, mas são expostos a uma série de ilegalidades quando adquirem um imóvel na planta. Na maioria das vezes o comprador somente toma ciência da cobrança de algumas taxas quando começa a pagar. Dentre as taxas consideradas ilegais as mais comuns são a comissão de corretagem e um suposto serviço de assessoria técnico imobiliária(Taxa SATI.)

Além disso como os imóveis raramente são entregues no prazo combinado, os consumidores acabam arcando por muito mais tempo com a denominada “taxa de evolução de obra”.

Na verdade, tanto a comissão de corretagem,como ataxa de evolução de obrae a Taxa SATI, são custos da construtora repassados indevidamente aos consumidores.

Essas taxas tem sido declaradas ilegais pela justiça porque caracterizam “venda casada”, pratica considera ilegal e abusiva pelo Código de Defesa do Consumidor( art. 3(, IV). Com isso os consumidores tem sido ressarcidos em dobro.

Revisão dos juros do Financiamento.

O Código de Defesa do Consumidor garante a revisão da cláusulas contratuais abusivas. Em se tratando de de contratos de financiamento e empréstimos em geral, a viabilidade do pedido da revisão das taxas de juros é apurada caso a caso e, portanto exige uma análise prévia do Contrato e a confecção de cálculos iniciais. Assim se o comprador desconfia que está pagando juros abusivos deve procurar um profissional especializado na área e solicitar a análise do Contrato.

Procuramos relatar neste artigo os principais problemas enfrentados pelo compradores que adquirem imóvel na planta sem a pretensão de esgotar o tema. Esperamos que as informações aqui compartilhadas sejam úteis.

Nair Eulália Ferreira da Costa

Advogada militante em Belo Horizonte.MG. Direito do Consumidor, Direito Imobiliário, Direito da Saúde.Pós-graduada em Direito Processual pela PUC.MG. Autora doBlog Defesa do Consumidor. Articulista na plataforma JusBrasil. [email protected]

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